Ügyvéd.hu Online Ügyvéd Névjegyzék és Jogi Portál

Illetékmegállapítással kapcsolatos kérdések

1. Hogyan és milyen esetekben lehet az eladott ingatlanhoz kapcsolódó kedvezményt igénybe venni? (Itv. 21. § (7))

2. Hogyan lehetséges, hogy illetékfizetési kötelezettség keletkezik akkor is, ha az eladott lakóingatlan forgalmi értéke a magasabb és így a vétellel vagyongyarapodás nem történt? (Itv. 21.§(5),(6))

3. Mi az oka, hogy illetéket kell fizetni abban az esetben, ha vett és eladott lakás szerződés szerinti értéke egyező volt, így különbözet sem keletkezett?

4. A vállakózótól vásárolt ingatlan vételárát a felek 20 millió forint + ÁFA, azaz 24 millió Ft-ban állapították meg. A Hivatal elfogadta a bejelentett értéket illetékalapként, mégis a fizetési meghagyásban 24 millió Ft után szabták ki vagyonszerzési illetéket. Hogyan lehetséges ez, hiszen a vételár 20 millió Ft volt?

5. Miért kell 10 %-os illetéket fizetni a megvásárolt üdülő után, ha a vételt megelőzően ill. a vételt követően állandó lakásként használja a tulajdonos?

6. Az adásvételi szerződés alapján a földhivatal a bejegyzési kérelmet elutasította, az Illetékhivatal mégis illetékfizetési kötelezettséget írt elő. Jogos-e az így előírt illeték?

7. A megvásárolt lakás ½ tulajdoni arányának forgalmi értéke 4.700.000 Ft volt, a vevő már az adásvételi szerződésben kérte a 35 év alatti fiatalok első lakásszerzéséhez kapcsolódó 40. 000 forintos illetékkedvezmény biztosítását, azonban az Illetékhivatal a fizetési meghagyásban elutasította az erre vonatkozó kérelmet. Hogyan lehet ez, hiszen megfelelt a törvényben előírt feltételeknek?

8. A vásárolt telken, amit a földhivatal beépítetlen területként tartott nyílván a vevő lakóházat kívánt építeni ezért már a szerződésben kérte a feltételes mentesség biztosítását. A szerződés szerint az ingatlan-nyilvántartási állapottól eltérően felépítmény is található az ingatlanon, ennek rendeletetése gazdasági épület. Helyesen járt-e el az Illetékhivatal, amikor a feltételes mentesség iránti kérelmet elutasította?

9. Amennyiben a vagyonszerző két egymás melletti telket vásárol megilleti- e a lakóház építése esetén járó illetékmentesség mindkét telek tekintetében?

10. A szerződés aláírása után két héttel a vevő 10 napra kórházba került, és így késedelmesen került sor az adásvételi szerződés földhivatali bemutatására, ezért az Illetékhivatal a vagyonszerzési illeték mellett mulasztási bírságot is írt elő. Miért kell megfizetni bírságot, hiszen nem állt módjában a bemutatás?

11. Az adásvételi szerződés csak az elővásárlásra jogosult nyilatkozatát követően került bemutatásra a földhivatalba. Miért kell mulasztási bírságot fizetni ebben az esetben, amikor az elővásárlásra jogosultnak a nyilatkozata a tulajdonjog bejegyzésének a feltétele?

12. Miért kell illetéket fizetni olyan családi házas ingatlan után, amiben van egy 12 nm alapterületű garázs is, amelyet vállalkozótól, első értékesítésként vásárolt meg a vevő, és az ingatlan forgalmi értéke nem haladta meg a 15 millió Forintot?

13. A tartozás igazolás ill. gépjármű szerzéséhez kötődő illetékmentességet igazoló határozat kiadásához milyen iratok becsatolása szükséges?

14. A vételt és a szerződés földhivatali bemutatását követően a vagyonszerző értesítést kapott arról, hogy az Illetékhivatal munkatársai a megjelölt időpontban helyszíni szemlét kívánnak tartani, melynek célja az ingatlan forgalmi értékének megállapítása. Mit jelent ez és miért van rá szükség?

15. A vevők bankkölcsönt igényelve kívánják megvásárolni az ingatlan, azonban a folyósítás még nem történt meg, a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges engedélyt az eladó csak a vételár kifizetését követően fogja megadni. Ennek ellenére az Illetékhivatal már megállapította a fizetendő illeték és illetékelőleg összegét, pedig még nem is lettek tulajdonosok. Jogszerű-e ez az eljárás?

16. A vételt követően családi okok miatt a vevő és az eladó visszaállította az eredeti állapotot. Milyen lehetőség van a már befizetett illeték visszatérítésére?

17. Tulajdonközösség megszüntetése esetén mikor és kinek van vagyonszerzési illetékfizetési kötelezettsége?

18. Van-e arra lehetőségük, hogy gyerekek részére előírt öröklési illetéket valamilyen kedvezménnyel, esetleg részletekben lehessen megfizetni?

19. Lakóingatlan vásárlását követően az Illetékhivatal megállapította a fizetendő illetéket, és a fizetésre kötelezett kérelmére 12 havi részletfizetési kedvezményt biztosított annak megfizetésére. Időközben – már négy részlet befizetését követően – a fizetésre kötelezett értékesített korábbi lakóingatlanát, és a szerződés másolatának benyújtásával egyidejűleg kérte az eladott ingatlan figyelembevételét az illeték megállapításánál. Ezen felül jelezte, hogy az eladott ingatlanon kívül másik lakását is értékesíteni kívánja, a vevővel már tárgyalásban van, a szerződést hamarosan aláírják.
Hogyan alakul az illetékfizetési kötelezettség, illetve mi lesz a már befizetett részletekkel?

>>> 1. Hogyan és milyen esetekben lehet az eladott ingatlanhoz kapcsolódó kedvezményt igénybe venni? (Itv. 21. § (7))

Amennyiben a magánszemély vevő lakóingatlant vásárolt, és a vásárlást megelőző vagy követő egy éven belül másik lakóingatlanát értékesíti, az illeték alapja a vett és az eladott lakások forgalmi értékének különbözete lesz. Minden vétellel szemben csak egyetlen értékesítés vehető figyelembe.

A kedvezményt a vagyonszerző fél kérelmére, a feltételek fennállása esetén biztosítja az Illetékhivatal, a kérelemhez csatolni kell az eladott ingatlan adásvételi szerződését. (lap elejére)

>>> 2. Hogyan lehetséges, hogy illetékfizetési kötelezettség keletkezik akkor is, ha az eladott lakóingatlan forgalmi értéke a magasabb és így a vétellel vagyongyarapodás nem történt? (Itv. 21.§(5),(6))

Az Illetéktörvény rendelkezései szerint ilyen esetekben is a különbözet az illeték alapja akkor is, ha az negatív előjellel keletkezett.

A különbözet kapcsán kell megemlíteni azt a körülményt is, hogy ha a vett és eladott lakás forgalmi értékének különbözete magasabb, mint a vett lakás forgalmi értéke, az illetéket a vett ingatlan értéke alapján kell megállapítani. (lap elejére)

>>> 3. Mi az oka, hogy illetéket kell fizetni abban az esetben, ha vett és eladott lakás szerződés szerinti értéke egyező volt, így különbözet sem keletkezett?

Több körülmény is megalapozhatja az illetékfizetési kötelezettséget:

- Mivel nem a szerződésben bejelentett érték képezi az illeték alapját, hanem az Illetékhivatal által megállapított forgalmi érték, így elképzelhető, hogy a vett, vagy az eladott lakás tekintetében azt a vételártól eltérően, magasabban állapították meg. (Itv. 21.§ (1), 102.§ (1) e))

- A törvény csak lakóingatlanokkal kapcsolatban biztosítja ezt a kedvezményt, így ha az eladott vagy vett lakáshoz egyéb ingatlan is tartozik ( garázs, műhely, iroda, üzlet stb.) azok értékét megbontva, elkülönítetten kell kezelni a lakás értékétől, ez forrása lehet a különbözetnek. (Itv. 21.§ (5))  (lap elejére)

>>> 4. A vállakozótól vásárolt ingatlan vételárát a felek 20 millió forint + ÁFA, azaz 24 millió Ft-ban állapították meg. A Hivatal elfogadta a bejelentett értéket illetékalapként, mégis a fizetési meghagyásban 24 millió Ft után szabták ki vagyonszerzési illetéket. Hogyan lehetséges ez, hiszen a vételár 20 millió Ft volt?

Az illeték alapja az ingatlan forgalmi értéke, ami az illetéktörvény értelmező rendelkezései szerint az a pénzben kifejezett érték, ami általában árként elérhető. Az ÁFA a forgalmazás révén kapcsolódik a dologhoz, és így mint ártényező befolyásolja a dolog árát, illetve ellenértékét.
A vételárban a felek szabadon állapodnak meg, annak kialakítása során az ÁFÁ-ra is figyelemmel vannak, így az általános forgalmi adó a vételár részévé válik. Az ÁFA tehát az ingatlan értékének a részét képezi. (Itv. 102. § (1) e)) (lapelejére)

>>> 5. Miért kell 10 %-os illetéket fizetni a megvásárolt üdülő után, ha a vételt megelőzően ill. a vételt követően állandó lakásként használja a tulajdonos?

Az Illetéktörvény rendelkezései szerint az illetékkötelezettség keletkezésének időpontjában, azaz a szerződés keltekor fennálló, és az ingatlannyilvántartás szerint rögzített állapot az irányadó az illetékkulcs megállapításakor. Ezen az a körülmény sem módosít, hogy az új tulajdonos esetleg állandó lakóhelyként használja az egyébként nem lakás céljára szolgáló ingatlant.

Amennyiben az önkormányzat a vételt megelőzően jogerős határozatával az ingatlan rendeltetési módjának változását lakóházzá engedélyezte és a földhivatalnál széljegyként a módosítási kérelem feltüntetésre került, az alkalmazott illetékkulcs a lakás szerzéséhez kapcsolódó 2-6 % lesz. (Itv. 3. §, 102. § (3)) (lap elejére)

>>> 6. Az adásvételi szerződés alapján a földhivatal a bejegyzési kérelmet elutasította, az Illetékhivatal mégis illetékfizetési kötelezettséget írt elő. Jogos-e az így előírt illeték?

Abban az esetben, ha a tulajdonjog bejegyzési kérelmet a földhivatal elutasítja, a vagyonszerzési illetéket, illetékelőleget – amennyiben már előírására sor került - az Illetékhivatal törli, azonban a megindított eljárásért előírt ingatlan- nyilvántartási eljárási illetékfizetési kötelezettség továbbra is fennmarad. (lásd: Itv. 28. §, valamint a XVI. melléklet ) (lap elejére)

>>> 7. A megvásárolt lakás ½ tulajdoni arányának forgalmi értéke 4.700.000 Ft volt. A vevő már az adásvételi szerződésben kérte a 35 év alatti fiatalok első lakás szerzéséhez kapcsolódó 40.000 forintos illetékkedvezmény biztosítását, azonban az Illetékhivatal a fizetési meghagyásban elutasította az erre vonatkozó kérelmet. Hogyan lehet ez, hiszen megfelelt a törvényben előírt feltételeknek?

Ebben az esetben nem állapítható meg a kedvezmény biztosításához szükséges valamennyi feltétel (35 év alatti életkor, első lakás szerzése, 8 milliót nem meghaladó forgalmi érték). A vétel tárgya ½ rész volt, így ezt arányosítva az egész ingatlan forgalmi értéke meghaladja a 8 milliót, 9.400.000 Ft.
Egyébként, az arányosítás szabályát kell alkalmazni a kedvezmény összegének meghatározásakor is, hiszen a 40.000 Ft-nak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos része biztosítható. (Itv. 26.§ (6)) (lap elejére)

>>> 8. A vásárolt telken, amit a földhivatal beépítetlen területként tartott nyílván a vevő lakóházat kívánt építeni ezért már a szerződésben kérte a feltételes mentesség biztosítását. A szerződés szerint az ingatlan-nyilvántartási állapottól eltérően felépítmény is található az ingatlanon, ennek rendeletetése gazdasági épület. Helyesen járt-e el az Illetékhivatal, amikor a feltételes mentesség iránti kérelmet elutasította?

Igen, hiszen az Itv. 102. § (1) bekezdés l) pontja az alábbiak szerint határozza meg a lakóház építésére alkalmas telektulajdon fogalmát:
„ Az építésügyi szabályoknak és a településrendezési tervnek megfelelően kialakított, lakóépület elhelyezésére szolgáló, beépítetlen földrészlet ”. Jelen esetben, mivel felépítmény található az ingatlanon kedvezmény nem biztosítható. (lap elejére)

>>> 9. Amennyiben a vagyonszerző két egymás melletti telket vásárol megilleti- e a lakóház építése esetén járó illetékmentesség mindkét telek tekintetében?

Abban az esetben, ha a telkek a szerzés időpontján a polgármesteri hivatal igazolása szerint önállóan alkalmasak lakóház építésére és mindkét ingatlanra legalább egy-egy lakóház épül.

Amennyiben csak a telkek összevonásával alakul ki a lakóház építésére alkalmas telektulajdon, a vagyonszerzőt egyik telek után sem illeti meg a mentesség. (lásd: Itv 102. § (1) bek. l) pont, (3) bek.) (lap elejére)

>>> 10. A szerződés aláírása után két héttel a vevő 10 napra kórházba került, és így késedelmesen került sor az adásvételi szerződés földhivatali bemutatására, ezért az Illetékhivatal a vagyonszerzési illeték mellett mulasztási bírságot is írt elő. Miért kell megfizetni bírságot, hiszen nem állt módjában a bemutatás?

Az Illetéktörvény rendelkezik a jogügyletek bemutatásának szabályairól a 91- 92. §-ában, egyidejűleg utal az adózás rendjéről szóló törvényre( 172. §- ára,) ahol a jogintézmény további részletezésére kerül sor.
A Hivatal gyakorlata szerint a mulasztási bírság megállapítása során a késedelem gyakoriságát, a mulasztás mértékét valamint a fizetésre kötelezett magatartását veszi figyelembe.
Jelen esetben a vevő részére a kórházi ápolás mellett is elegendő idő állt rendelkezésére a bemutatási kötelezettség teljesítésére, így a mulasztási bírság megállapítása megalapozottan történt. (lap elejére)

>>> 11. Az adásvételi szerződés csak az elővásárlásra jogosult nyilatkozatát követően került bemutatásra a földhivatalba. Miért kell mulasztási bírságot fizetni ebben az esetben, amikor az elővásárlásra jogosultnak a nyilatkozata a tulajdonjog bejegyzésének a feltétele?

Az Itv. 3.§ (3) bek. a) pontja értelmében az illetékkötelezettség a szerződés megkötésének a napján keletkezik Abban az esetben nem, amikor a szerződés érvényességéhez harmadik személy beleegyezése szükséges. Az elővásárlási jog - a Ptk.373. §-ának (2) bekezdésére is figyelemmel- nem tekinthető harmadik személy beleegyezésének.

>>> 12. Miért kell illetéket fizetni olyan családi házas ingatlan után, amiben van egy 12 nm alapterületű garázs is, amelyet vállalkozótól, első értékesítésként vásárolt meg a vevő, és az ingatlan forgalmi értéke nem haladta meg a 15 millió Forintot?

Ebben az esetben is illetékmentes a lakóingatlan szerzése, azonban mivel a mentesség csak erre terjed ki, a családi házban található egyéb jellegű ingatlan részek /jelen esetben a gépkocsitároló/ után az általános, 10 %-os kulccsal illetéket kell fizetni. (Itv. 26.§ (1) f.)) (lap elejére)

>>> 13. A tartozás igazolás illetve gépjármű szerzéséhez kötődő illetékmentességet igazoló határozat kiadásához milyen iratok becsatolása szükséges?

Az igazolás kiadása személyes megjelenés esetén az ügyfélszolgálati irodában is lehetséges, ebben az esetben és postai úton benyújtott kérelem esetén is az alábbi iratokra van szükség:
- kérelem
- aláírási címpéldány
- meghatalmazás
- cégkivonat, illetékmentességi határozat esetén 30 napnál nem régebbi eredeti cégbizonyítvány.

A tartozás igazolása hatósági bizonyítványnak minősül, melynek 1 példányáért 2000 Ft , minden további példányáért 600 Ft eljárási illetéket kell fizetni. (lap elejére)

>>> 14. A vételt és a szerződés földhivatali bemutatását követően a vagyonszerző értesítést kapott arról, hogy az Illetékhivatal munkatársai a megjelölt időpontban helyszíni szemlét kívánnak tartani, melynek célja az ingatlan forgalmi értékének megállapítása. Mit jelent ez és miért van rá szükség?

Az Illetéktörvény rendelkezései szerint az illeték alapjául szolgáló forgalmi értéket a fizetésre kötelezett fél köteles bejelenteni. Azonban, ha a Hivatal úgy ítéli meg, hogy a bejelentett érték eltér a forgalmi értéktől a forgalmi értéket az Illetékhivatal állapítja meg.
Az erre irányuló eljárás egyik meghatározó eleme a helyszíni szemle, melynek célja az ingatlan műszaki jellemzőinek, egyéb érték-meghatározó (értéknövelő illetve értékcsökkentő) tényezőinak felmérése.

Célszerű a helyszíni szemlére időpontjára mindazon dokumentumokat előkészíteni (beruházások számlái és összesítése, műszaki rajz, alaprajz, hatósági engedélyek stb.) amelyek mind az ingatlan felmérése során, mind az értékelés során szükségesek.

A helyszíni jegyzőkönyv és az ügyfél nyilatkozata alapján kerül sor a forgalmi érték megállapítására ezt a feladatot a számítógépes összehasonlító adatbázis segítségével a Hivatalban végzi el egy a munkatársainkból álló értékelő bizottság. (Itv. 68.-69.-70. § ))
(lap elejére)

>>> 15. A vevők bankkölcsönt igényelve kívánják megvásárolni az ingatlan, azonban a folyósítás még nem történt meg, a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges engedélyt az eladó csak a vételár kifizetését követően fogja megadni. Ennek ellenére az Illetékhivatal már megállapította a fizetendő illeték és illetékelőleg összegét, pedig még nem is lettek tulajdonosok. Jogszerű-e ez az eljárás?

Igen, az illetékelőleg előírására jogszerűen került sor, hiszen az illetékfizetési kötelezettség a szerződés megkötésének napján keletkezett.

Az Illetéktörvény a hasonló helyzetek szabályozása érdekében úgy rendelkezik, hogy az illetékelőleg fizetési kötelezettség abban az esetben is fennáll, ha a vételár teljes kiegyenlítéséig az eladó tulajdonjogát fenntartotta. (Itv. 3.§, 77/A §) (lap elejére)

>>> 16. A vételt követően családi okok miatt a vevő és az eladó visszaállította az eredeti állapotot. Milyen lehetőség van a már befizetett illeték visszatérítésére?

A befizetett illeték csak abban az esetben téríthető vissza, ha az ügyfél az illeték törlésére és visszatérítésére irányuló kérelméhez csatolja a földhivatal eredeti állapot visszaállítását igazoló eredeti vagy hitelesített másolatát és nyilatkozik arról, hogy nincs más adóhatóságnál (vámhatóságnál) esedékes tartozása. (Itv. 80. § (1) bek c) pont, Art.151. §) (lap elejére)

>>> 17. Tulajdonközösség megszüntetése esetén mikor és kinek van vagyonszerzési illetékfizetési kötelezettsége?

Tulajdonközösség megszüntetésénél az illetéktörvény csak abban az esetben biztosít illeték-mentességet, ha a szerződő felek a közös tulajdonukat képező ingatlanon ill. ingatlanokon a tulajdonközösséget úgy szüntetik meg, hogy az ingatlant megosztják, ill. az ingatlanokat összevonják, majd ezt követően ismételten megosztva az újonnan kialakuló ingatlanok szerződő felek valamelyikének a tulajdonába kerül.

Abban az esetben, ha a szerződő felek a tulajdonközösséget úgy szüntetik meg, hogy az ingatlanokban lévő tulajdoni arányukat elcserélik az illetékkötelezettség mindkét részről fennáll. Ez a jogügylet illetékjogilag cserének minősül függetlenül attól, hogy a tulajdonközösség is megszűnik. (Itv. 25. § (1) bek., Ptk 147-148. §) (lap elejére)

>>> 18. Van-e arra lehetőségük, hogy gyerekek részére előírt öröklési illetéket valamilyen kedvezménnyel, esetleg részletekben lehessen megfizetni?

Az illetéktörvény a kiskorú örökös helyzetét méltányolva az illeték megfizetésére kedvező lehetőséget biztosít, ennek megfelelően az öröklési és az ingatlan-nyilvántartási eljárási illetéket a nagykorúvá válásától számított két évig késedelmipótlék-mentesen fizetheti meg. E fizetési határidő lejárta előtt a tartozás annyiszor 10%, de legfeljebb 70% kedvezménnyel fizethető meg, ahány megkezdett naptári évvel korábban teljesítik azt .

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy amennyiben a kk.10 éves örökös a terhére előírt 100.000 Ft illetéket 15 éves korában fizeti meg 50%, ha pl.18 éves korában fizeti meg 20 % kedvezményt kap az illetékből. Ezekben az esetekben a kedvezmény biztosítására külön kérelem nélkül kerül sor a befizetés időpontja, és a fizetésre kötelezett életkora alapján.

Más vagyonszerzési ügyek esetében ilyen jellegű kedvezményt nem tartalmaz a törvény. (Itv. 16.§ (4)) (lap elejére)

>>> 19.Lakóingatlan vásárlását követően az Illetékhivatal megállapította a fizetendő illetéket, és a fizetésre kötelezett kérelmére 12 havi részletfizetési kedvezményt biztosított annak megfizetésére. Időközben – már négy részlet befizetését követően – a fizetésre kötelezett értékesített korábbi lakóingatlanát, és a szerződés másolatának benyújtásával egyidejűleg kérte az eladott ingatlan figyelembevételét az illeték megállapításánál. Ezen felül jelezte, hogy az eladott ingatlanon kívül másik lakását is értékesíteni kívánja, a vevővel már tárgyalásban van, a szerződést hamarosan aláírják.
Hogyan alakul az illetékfizetési kötelezettség, illetve mi lesz a már befizetett részletekkel?

Az Illetéktörvény rendelkezései szerint lakóingatlan vásárlás esetén az illeték alapjának meghatározása során az egy éven belül értékesített másik lakóingatlan forgalmi értékét a vagyonszerző kérelmére figyelembe kell venni. A fenti esetben az illetékfizetési kötelezettséget módosító határozatban rendelkezni kell a már részletekben befizetett illeték beszámításáról is.

Sajátos a helyzet azonban akkor, ha több eladott ingatlan beszámítását kéri a vagyonszerző, mivel csupán a vételt közvetlenül megelőző, vagy követő adásvétel vehető figyelembe. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy olyan esetben, amikor mind a két értékesítés a vételt megelőzően, vagy azt követően történt, csak az időben közelebbi ingatlan forgalmi értéke vehető figyelembe.

Más a helyzet akkor, ha az egyik eladás a vétel előtt, a másik a vétel után történt, ilyenkor a vagyonszerző számára kedvezőbb, egyetlen értékesítés vehető figyelembe a kedvezmény alkalmazása során.

Mindenképpen feltétel azonban az, hogy már megvalósult, a földhivatalhoz benyújtott adásvételi szerződés képezheti alapján ennek az eljárásnak. (lap elejére)

forrás: pmihiv.hu